Was ist meine Immobilie 2026 wirklich wert? Warum Online-Bewertungen oft falsche Erwartungen wecken

Wer 2026 in München über Verkauf nachdenkt, landet meist schnell bei einem Online-Rechner. Adresse eingeben, Wohnfläche anklicken, Ergebnis erscheint und fühlt sich erstaunlich konkret an.

Das Problem: Marktwert ist kein Rechentool-Ergebnis. Ein Tool kann eine grobe Orientierung liefern, aber es ersetzt weder echte Vergleichskäufe noch eine objektspezifische Bewertung. Denn der „Wert“ entsteht nicht im Browser, sondern am Markt: durch Käuferverhalten, Finanzierung, Mikrolage, Zustand, WEG -Situation, Energiekennwerte und am Ende durch den Preis, der notariell tatsächlich bezahlt wird.

Warum „der Wert“ 2026 selten eindeutig ist

Viele Eigentümer suchen eine einzige Zahl. In der Praxis sind es oft zwei:

• Orientierungswert (schnell, grob, datenbasiert – z. B. Online -Schätzung)
• Marktwert/Verkehrswert (belastbar, nachvollziehbar, stichtagsbezogen)

Rechtlich ist der Maßstab der Verkehrswert (Marktwert): Er richtet sich nach den Marktverhältnissen zum Stichtag und dem konkreten Grundstückszustand.

Marktwert vs. Angebotspreis: Wo Online -Tools in die Irre führen

Online -Bewertungen arbeiten typischerweise mit statistischen Modellen, Durchschnittsdaten und wenigen Eingaben. Was dabei oft fehlt, sind die wertbestimmenden Details, die in München schnell fünf- bis sechsstellige Unterschiede ausmachen.

Typische Ursachen für falsche Erwartungen:

• Mikrolage wird zu grob abgebildet (Straßenseite, Lärm, Ausrichtung, Innenhof vs. Hauptstraße).
• Zustand/Sanierung wird unterschätzt (Bad/Küche/Elektrik, energetischer Status, Modernisierungsstand).
• WEG – Faktoren fehlen (Rücklagen, Beschlusslage, Sonderumlagen,
  Instandhaltungsstau).
• Angebotspreise werden mit Marktwert verwechselt (Inserat ≠ notarieller Kaufpreis).
• Der Zweck des Tools ist nicht immer neutral: Online-Bewertungen sind häufig Marketinginstrumente zur Lead-Gewinnung und liefern oft nur eine grobe Preiseinschätzung.

Wichtig: Ein Angebotspreis ist eine Vermarktungsentscheidung. Der Kaufpreis entsteht erst mit notarieller Einigung.

Was seriöse Immobilienbewertung in München ausmacht

Eine belastbare Bewertung stützt sich so weit wie möglich auf tatsächliche
Transaktionsdaten – nicht nur auf Inserate. Genau deshalb sind Gutachterausschüsse so wichtig: Sie führen Kaufpreissammlungen auf Basis beurkundeter Kaufverträge und können Auskünfte in geregelten Grenzen erteilen.

Für Eigentümer heißt das: Wenn jemand „marktgerecht“ bewertet, sollte er erklären können,

• welche Vergleichsfälle (oder welche Marktparameter) herangezogen wurden,
• welcher Stichtag gilt und
• welche Objektmerkmale den Wert treiben oder bremsen.

Die drei anerkannten Verfahren und wann welches passt

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) nennt als grundlegende Verfahren: Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren (auch kombiniert).

Kurz und praxisnah:

• Vergleichswertverfahren: ideal, wenn genügend vergleichbare Verkäufe vorliegen (typisch: Eigentumswohnungen in München mit guter Datenlage).
• Ertragswertverfahren: relevant bei vermieteten Objekten/Investments – hier zählen nachhaltige Miete, Bewirtschaftungskosten und Marktrenditen.
• Sachwertverfahren: häufiger bei Ein -/Zweifamilienhäusern oder speziellen Objekten ohne gute Vergleichbarkeit; es orientiert sich u.a. an Herstellkosten und Bodenwert (mit Marktanpassung).

Merksatz: Das Verfahren ist kein Selbstzweck, sondern muss zum Objekt und zum Markt in München passen.

Praxis-Check: So kommen Eigentümer zu einem belastbaren Marktwert

Wenn Sie „Immobilienbewertung München“ wirklich ernsthaft angehen wollen, hilft dieser kurze Fahrplan:

1) Ziel klären
Geht es um Verkaufspreis -Strategie, Vermögensübersicht, Erbregelung oder Scheidung? Je nach Zweck variiert die Tiefe.

2) Unterlagen vollständig machen (spart Zeit & erhöht Genauigkeit)
Grundbuchauszug, Teilungserklärung/WEG -Protokolle (bei ETW), Wohnflächenberechnung, Baujahr/Modernisierungen, Energieausweis/Verbrauchsdaten, Mietverträge (falls vermietet).

3) Vergleichbarkeit herstellen
Nicht „München im Schnitt“, sondern: Mikrolage, Zustand, Ausstattung, Hausgeld/WEG, Stellplatz, Balkon/Terrasse, Aufzug, Ausrichtung, Lärm.

4) Bewertungslogik verlangen
Eine seriöse Bewertung kann begründen, warum Zu -/Abschläge erfolgen und welche Marktdaten dahinterstehen (z. B. Kaufpreisdaten/Gutachterausschusslogik).

5) Ergebnis als Bandbreite verstehen
Gerade 2026 ist eine Wertbandbreite oft ehrlicher als eine „Punktlandung“ – weil Käuferbudgets, Angebotssituation und Objektstory (Präsentation/Vermarktung) den finalen Preis bewegen

Einordnung

Online-Tools können ein erster Orientierungspunkt sein. Aber wer auf Basis einer automatischen Zahl Verkaufsentscheidungen trifft, riskiert falsche Erwartungen, lange Vermarktungszeiten und unnötige Preisverhandlungen.

Ein belastbarer Marktwert entsteht aus echten Marktdaten, einem passenden Bewertungsverfahren sowie der sorgfältigen Betrachtung Ihrer Immobilie und nicht aus einem Rechentool.