In den letzten Jahren hat eine Welle steigender Zinsen für Immobilienfinanzierungen die Dynamik des deutschen Immobilienmarktes maßgeblich beeinflusst. Nach einer langen Phase niedriger Zinsen, die den Kauf und Verkauf von Immobilien angetrieben hat, brachte die Zinswende eine merkliche Abkühlung des Marktes mit sich. In vielen Städten Deutschlands sanken daraufhin die Immobilienpreise, da höhere Kreditkosten potenzielle Käufer abschreckten. Doch nun scheint sich ein neuer Trend abzuzeichnen: eine Phase der Stabilisierung, die Käufer und Investoren gleichermaßen aufhorchen lässt.
Auch München, das bekannt für seinen robusten Immobilienmarkt ist, blieb von fallenden Immobilienpreisen nicht verschont. Dennoch hält sich München als die teuerste Metropole Deutschlands. Während hier der Quadratmeterpreis für Häuser seit Jahren konstant steigt, fiel der Quadratmeterpreis für Wohnungen im Vergleich zum Vorjahr erstmals minimal.
Preisstabilität in Deutschland
Die deutsche Immobilienlandschaft hat sich nach den Turbulenzen der jüngsten Vergangenheit an die neue Situation angepasst. „Nach dem deutlichen Preisrückgang im vierten Quartal 2022 beobachten wir nun eine Stabilisierung der Angebotspreise“ erklärt Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24. Diese Stabilisierung im Immobilienmarkt wird maßgeblich durch die aktuelle Zinslage beeinflusst, während gleichzeitig die Bautätigkeit hinter dem Bedarf zurückbleibt und die Verkäufer sich durch Preisabschläge mehr Verhandlungsspielraum verschaffen.
Die Expertin führt aus, dass die sichtbaren Preisschwankungen – eine leichte Bewegung der Preise im Quartalsvergleich – insbesondere auf zwei Faktoren zurückgeführt werden können: das verlangsamte Wachstum im Neubausegment und eine wiedererstarkte Nachfrage. „Es ist davon auszugehen, dass die Preise weiterhin leicht in beide Richtungen schwanken werden. Einen signifikanten Preisrutsch erwarte ich allerdings nicht, da der Bedarf an Wohnraum wächst und zu wenig gebaut wird“ erklärt Crockford.
Für Käufer bedeutet das, die derzeitige Phase als potenzielle Chance für Investitionen zu sehen, während Verkäufer ihre Strategien auf die bestehenden Marktbedingungen zuschneiden müssen.
Preisentwicklung München
München behauptet seinen Ruf als kostspieligster Wohnort in Deutschland, selbst angesichts eines leichten Preisrückgangs von 3,5 Prozent im Vergleich zum dritten Quartal des Vorjahres. Laut Halbjahresreport des Gutachterausschusses München, ist im ersten Halbjahr 2023 die Anzahl der Kaufverträge im Vergleich zum ersten Halbjahr 2022 um 33 Prozent eingebrochen. Daraus resultiert ein 42-prozentiger Rückgang des Geldumsatzes. Dennoch bleibt der Angebotspreis für Neubauwohnungen in München mit durchschnittlich 10.586 Euro pro Quadratmeter auf einem hohen Niveau.
Detailblick auf Eigentumswohnungen und Häuser
In der aktuellen Entwicklung des Münchener Immobilienmarktes reflektieren die Preise für Neubauwohnungen und -häuser eine deutliche Differenzierung nach Wohnlagen und Immobilientypen. So liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Neubauwohnungen in mittleren Wohnlagen bei etwa 10.100 Euro, während in guten Wohnlagen die Preise auf durchschnittlich 12.600 Euro pro Quadratmeter ansteigen. Diese Zahlen verdeutlichen, dass der Wert einer Immobilie in München stark von der Qualität der Wohnlage abhängt und dass es auch innerhalb der Stadt deutliche Preisgradienten gibt.
Für den Häusermarkt zeichnet sich hingegen eine positive Preisentwicklung ab. Der Kaufpreis für Häuser steigt im Jahresvergleich um 2,84 Prozent auf 10.252 Euro pro Quadratmeter. Diese Zahl spiegelt eine relative Stabilität wider, obwohl die Quartalsbetrachtung eine geringfügige Verringerung von 0,06 Prozent anzeigt. Für Neubau-Doppelhaushälften in mittleren bis guten Wohnlagen beträgt der Quadratmeterpreis bis zu 12.200 Euro.
Regionale Unterschiede innerhalb Münchens
In der Verteilung der Kaufpreisentwicklung über Münchens Stadtteile hinweg gibt es bemerkenswerte Unterschiede. Ein allgemeiner Rückgang der durchschnittlichen Kaufpreise wird zwischen dem Ende des Jahres 2022 und der Mitte des Jahres 2023 berichtet, wobei in Au-Haidhausen, Pasing-Obermenzing und Obergiesing die Kaufpreise um jeweils ca. 5 Prozent im Vergleich zum Vorquartal gefallen sind. Besonders in den Stadtteilen Berg am Laim und Schwabing-Freimann lässt sich ein Anstieg der Kaufpreise im Vergleich zum Vorquartal feststellen.
Kurz- und langfristige Perspektiven
Es ist wichtig zu beachten, dass die dargestellten Zahlen lediglich Momentaufnahmen des dynamischen Münchener Immobilienmarktes sind. Langfristige Preistrends in München sind einer Vielzahl von Faktoren bedingt, darunter wirtschaftliche Bedingungen, die Verfügbarkeit von Neubauflächen, demographische Entwicklungen und politische Rahmenbedingungen. Obwohl derzeit eine gewisse Stabilisierung der Preise zu beobachten ist, kann die längerfristige Prognose abweichen und sollte daher im Kontext breiterer wirtschaftlicher Entwicklung betrachtet werden.
Ausblick auf den Münchener Immobilienmarkt
Abschließend lässt sich feststellen, dass der Münchener Immobilienmarkt weiterhin von hoher Dynamik und regionalen Unterschieden geprägt ist. Die leichte Abschwächung der Preise kann für potenzielle Käufer ein vorsichtiges Signal zum Einstieg sein, obwohl die Preise im Vergleich zum nationalen Durchschnitt hoch bleiben. Die Entwicklungen in bestimmten Stadtteilen weisen darauf hin, dass lokale Gegebenheiten wie Infrastrukturprojekte, demografische Veränderungen und das Angebot an verfügbaren Wohnraum entscheidend für die Preisgestaltung sind.
Für Investoren und Wohnungsinteressenten bedeutet dies, dass München trotz der Preiskorrekturen ein attraktiver und wachstumsorientierter Markt bleibt. Die zukünftige Preisentwicklung wird weiterhin eng an die übergeordneten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sowie an die lokale Baudynamik gekoppelt sein. In Anbetracht des begrenzten Neubaus und des kontinuierlich steigenden Wohnbedarfs ist es wahrscheinlich, dass der Markt langfristig eine starke Nachfrage sehen wird.
Ein Blick in die Zukunft zeigt, dass Wohnraum in München auch weiterhin eine wertbeständige Investition darstellt. Die Bedeutung von sorgfältiger Marktrecherche und strategischer Planung kann für Erfolg und Zufriedenheit bei Immobilieninvestitionen nicht hoch genug eingeschätzt werden. Letztendlich wird es für die Akteure am Markt entscheidend sein, Trends zu beobachten, Risiken sorgfältig abzuwägen und die Chancen, die sich durch die natürliche Entwicklung der Stadt ergeben, weitsichtig zu nutzen.