Der Immobilienmarkt in Deutschland hat turbulente Jahre hinter sich: Pandemie, Zinswende und wirtschaftliche Unsicherheiten prägten die letzten Jahre maßgeblich. Doch 2025 zeigt sich ein neuer Trend – Stabilisierung mit leichtem Aufwärtspotenzial. Besonders in den Metropolregionen, allen voran München, lassen sich klare Entwicklungen beobachten. In diesem Beitrag analysieren wir die Immobilienpreisentwicklung 2025 in Deutschland und werfen einen detaillierten Blick auf die Situation in der bayerischen Landeshauptstadt.
Deutschlandweiter Überblick: Immobilienpreise ziehen wieder an
Nach einer Phase der Seitwärtsbewegung und teils fallender Preise im Jahr 2023, steigen die Immobilienpreise seit dem letzten Quartal 2024 wieder leicht an. Der durchschnittliche Preis für eine Eigentumswohnung in Deutschland liegt laut Europace aktuell bei 3.423 €/m² (Stand: Dezember 2024). Auch bei Bestands- und Neubauten ziehen die Preise leicht an:
- Eigentumswohnungen: +0,58 % (Dezember 2024 bis Januar 2025), +6,81 % im Jahresvergleich
- Bestandsimmobilien (Ein- und Zweifamilienhäuser): -0,28 % (monatlich), aber +4,10 % im Jahresvergleich
- Neubauten: +0,09 % (monatlich), +0,65 % im Jahresvergleich
Die Zahlen zeigen: Der Markt gewinnt wieder an Dynamik. Auch der EPX-Gesamtindex – ein Indikator für die Preisentwicklung am Immobilienmarkt – ist im Januar 2025 gegenüber dem Vorjahresmonat um 3,67 % gestiegen.
Preistreiber 2025: Warum die Preise steigen
Laut Experten wie Florian Pfaffinger vom Expertenrat Dr. Klein wird sich der leichte Aufwärtstrend auch 2025 fortsetzen. Erwartet wird ein durchschnittlicher Preisanstieg von 1–3 % im bundesweiten Vergleich.
Die Gründe hierfür sind vielfältig:
- Steigende Einkommen und eine moderate Inflation verbessern die Kaufkraft.
- Sinkende Bauzinsen erleichtern wieder den Zugang zu Finanzierungen.
- Die Nachfrage übersteigt weiterhin das Angebot, insbesondere in Großstädten.
- Bestandsimmobilien und Eigentumswohnungen werden als günstigere Alternative zum Neubau immer attraktiver.
Dabei bleibt jedoch festzuhalten: Nicht jede Immobilie profitiert gleichermaßen. Vor allem ältere Häuser mit schlechter Energieeffizienz stehen unter Preisdruck. Wer bereit ist, energetisch zu modernisieren, kann hier jedoch preislich attraktive Objekte finden.
Regionale Unterschiede: Wo Immobilien noch erschwinglich sind
Trotz des allgemeinen Preisanstiegs gibt es regional deutliche Unterschiede. Während in Dortmund Eigentumswohnungen im Schnitt nur 2.205 €/m² kosten, liegt München mit 7.273 €/m² an der Spitze. Für ein durchschnittliches 90-m²-Apartment bedeutet das:
- Dortmund: ca. 198.450 €
- München: ca. 654.570 €
Auch bei Bestandshäusern zeigt sich ein ähnliches Bild:
- München: Ø 5.954 €/m² → bei 150 m²: 893.100 €
- Hannover: Ø 2.554 €/m² → bei 150 m²: 383.100 €
Die Unterschiede zeigen, wie stark Standortfaktoren in die Preisgestaltung eingreifen. Vor allem in Randgebieten oder weniger beliebten Vierteln der Metropolregionen lassen sich aber noch leistbare Objekte finden.
München 2025: Hohe Preise, hohe Nachfrage
In München ist und bleibt Wohneigentum ein Luxusgut. Die Nachfrage ist ungebrochen, trotz der gestiegenen Zinsen. Die Gründe:
- München bietet eine überdurchschnittlich hohe Lebensqualität und eine starke Wirtschaft.
- Der Wohnraummangel ist eklatant – und neue Bauprojekte kommen zu langsam voran.
- Auch im Umland bleibt die Nachfrage hoch – Pendler nehmen längere Wege in Kauf, um Eigentum zu erwerben.
Zwar gab es 2023 und Anfang 2024 leichte Preiskorrekturen, doch bereits im 4. Quartal 2024 zogen die Preise wieder an. Auch 2025 wird mit einer Fortsetzung dieses Trends gerechnet – vor allem im Segment der Eigentumswohnungen und Bestandshäuser.
Besonders in den Stadtteilen Schwabing, Lehel, Haidhausen und Bogenhausen lassen sich anhaltend hohe Transaktionsvolumina beobachten. Gleichzeitig rückt das Umland – etwa im Münchner Süden und Westen – verstärkt in den Fokus kaufkräftiger Zielgruppen.
Zinsen 2025: Noch tragbare Finanzierung trotz Anstieg
Die Entwicklung der Bauzinsen bleibt ein kritischer Faktor. Nachdem diese seit 2022 stark gestiegen sind, lag der effektive Zinssatz Anfang März 2025 bei etwa 3,52 %. Die monatliche Belastung bei einem Darlehen von 350.000 € beträgt damit etwa 1.586,67 €.
Trotzdem bleiben die Zinsen im historischen Vergleich moderat – viele Käufer sehen dies als Chance, langfristig zu investieren. Fachleute rechnen für die kommenden Monate mit volatilen, aber nicht dramatisch steigenden Zinsen.
Langfristige Prognose bis 2035: München bleibt ein Wachstumsmarkt
Laut dem Wohnatlas 2024 der Postbank sollen die Immobilienpreise bis 2035 in weiten Teilen Deutschlands weiter steigen – besonders in wirtschaftsstarken Regionen wie:
- Süddeutschland (inkl. München und Umland)
- Hamburg und Berlin
- Weser-Ems-Region
München nimmt hier eine Sonderrolle ein: Die Stadt bleibt ein absoluter Premiumstandort, bei dem auch langfristig keine Preiskorrektur erwartet wird. Zwar ist das Preisniveau bereits hoch, jedoch wirken starke Nachfrage, Zuzug, hohe Einkommen und ein begrenztes Flächenangebot als nachhaltige Preistreiber.
Fazit: Jetzt kaufen – aber mit Strategie
Sollten Sie 2025 eine Immobilie kaufen? Die Antwort hängt stark von der individuellen Situation ab. Doch klar ist: Wer auf deutlich sinkende Preise hofft, dürfte enttäuscht werden – zumindest in begehrten Lagen wie München.
Für Kaufinteressierte gilt:
- Die Preise steigen moderat – Abwarten wird nicht günstiger.
- Bauzinsen sind tragbar, aber schwankungsanfällig.
- Wer flexibel ist, kann im ländlichen Raum oder im Umland attraktive Objekte mit Preisnachlass finden.
- Energieeffizienz und Modernisierungsbedarf spielen eine immer größere Rolle bei der Preisgestaltung.
Wir empfehlen Käufern, mit einem klaren Finanzierungskonzept und realistischen Erwartungen in die Suche zu starten. Besonders in München sind lokale Marktkenntnis und professionelle Begleitung entscheidend, um die besten Chancen zu nutzen.
